土地估价就是依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

 

土地价值评估最常用的方法

 

• 市场比较法

• 收益还原法

• 剩余法

• 成本逼近法

• 基准地价修正法

 

 

1、市场比较法

 

基本原理：  

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。

适用范围：

主要用于地产市场发达，有充足可比实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

测算公式

 

P=PB✖A✖B✖C✖D✖E

 

 

式中:  

• P--待估宗地价格；
• PB--比较实例价格；
• A--待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
• B--待估宗地估价期日地价指数除以比较实例宗地交易日期地价指数；
• C--待估宗地区域因素条件指数除以比较实例宗地区域因素条件指数；
• D--待估宗地个别因素条件指数除以比较实例宗地个别因素条件指数；
• E--待估宗地年期修正指数除以比较实例年期修正指数。

 

操作步骤

1. 收集宗地交易实例；

2. 确定比较实例；

3. 建立价格可比基础；

4. 进行交易情况修正；

5. 进行估价期日修正；

6. 进行区域因素修正；

7. 进行个别因素修正；

8. 进行使用年期等其他因素修正；

9. 测算比准价格。

 

 

2、收益还原法

 

基本原理：

收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以-定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买-块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

适用范围：

收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。

测算公式

 

P= (a / r) [1 - 1 /  ( 1 + r) ⁿ]

 

 

式中:  

• P--有限年期土地收益价格；
• a--待估宗地交易情况指数除以比较实例宗地交易情况指数；
• r--土地还原利率；
• n--未来土地收益年期。

 

操作步骤：

1. 收集相关资料；

2. 测算年总收益；

3. 确定年总费用；

4. 计算年纯收益；

5. 确定还原率；

6. 选用适当的计算公式；

7. 测算收益价格。

 

3、剩余法

 

基本原理：

剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用，利息。利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。

 适用范围：

适用于现有不动产中地价的单独评估。

测算公式

 

P=Pr - Ph - T

 

 

式中:  

• P--土地价格；
• Pr--不动产交易价格；
• Ph--房屋现值；
• T--交易税费。

 

操作步骤：

1. 调查待估宗地的基本情况；

2. 测算不动产交易价格；

3. 测算房屋现值；

4. 测算交易税费；

5. 测算待估宗地价格。

 

4、成本逼近法

 

基本原理：

 

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地，工业用地，既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。

基本公式：

地价=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益。

适用范围：

一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

测算公式

 

V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3

 

 

式中:  

• V--土地价格；
• Ea--土地取得费；
• Ed--土地开发费；
• T--税费；
• R1--利息；
• R2--利润；
• R3--土地增值；
• VE--土地成本价格。

 

操作步骤：

1. 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；

2. 通过直接或间接方式求取待估宗地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；

3. 确定土地增值；

4. 对地价进行必要的修正，测算待估宗地价格。

 

 

5、基准地价系数修正法

 

基本原理：

基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。

适用范围：

可用于政府已公布基准地价且具有完备的基准地价修正体系的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时，所采用的基准地价应具有现势性，待估宗地的期日距基准地价的期日一般不超过3年。

测算公式

 

P=P1b✖（1±∑Ki）✖Kj+D

 

 

式中:  

• P--宗地价格；
• P1b--某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；
• ∑Ｋi--宗地地价修正系数；
• Kj--估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
• D--土地开发程度修正值。

 

操作步骤

1. 收集有关基准地价资料；

2. 确定待估宗地所处土地级别（均质区域）的基准地价；

3. 分析待估宗地的地价影响因素；

4. 编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

5. 依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正体系，确定待估宗地地价修正系数；

6. 进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他因素修正；

7. 测算待估宗地价格。

各类土地价值评估方法比较