收益还原法是林地评估中常用的评估方法之一，是指按照预期收益原则，假定相关因素不变，将待估林地估价期日之后各期正常年纯收益，以适当的还原率还原，从而估算出待估林地价格。

收益还原法适用于有收益的林地价格评估，采用收益还原法评估林地价格，所计算的收益与其权利状况相对应。特殊情况下，收益还原法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。

 

应用公式

年纯收益不变的无限年期计算：

P= a/r

式中：

a——林地年纯收益；

r——林地还原率；

P——待估林地价格。

年纯收益不变的有限年期计算：

 

式中：

a——林地年纯收益；

r——林地还原率；

n——林地使用年期；

P——待估林地价格。

年收益变化的有限年期计算，根据收益法基本原理公式进行推算：

式中：

ai——第i年的林地纯收益；

ri——第i年的林地还原率；

n——林地使用年期；

P——待估林地价格。

 

估价步骤

1、收集与待估林地有关的收益和费用等资料：根据待估林地的价格内涵，收集与待估林地特征相同或相似的林地用于出租或经营时的年总收益、总费用等资料，所收集的资料宜具有持续性、稳定性，资料年限宜为3年内。

2、测算年总收益：年总收益是指待估林地按规定用途，合理有效地利用所取得的持续的客观正常年收益，有相关补贴政策的，补贴纳入收益计算。确定年总收益时，可根据待估林地生产经营的方式进行具体分析，分析方法如下：

1）待估林地为直接生产经营方式，以林产品年收入及其他经营年收入作为年总收益，因生长期或采伐间隔导致收入不连续的，可通过经营期内或足够周期数的收入测算来估算年总收益。林产品包括林木产品、林副产品、苗木花卉等。其他经营年收入包括林下种植养殖收入、旅游收入等；

2）待估林地为租赁经营，以林地年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。

3、测算年总费用：年总费用是指待估林地在经营活动中所需的客观必要年支出，包括各项经营成本及税费。在确定年总费用时，根据待估林地经营活动的方式进行具体分析，分析方法如下：

1）待估林地为直接生产经营方式，以木材生产成本（设计费，采伐、造材、集材和运输成本等）、生产经营成本（采摘、运输、管理费用成本等）、营林生产成本（清杂整地、挖穴造林、幼林抚育、劈杂除林、施肥等直接生产成本和护林防火、病虫防治、设计费等按面积分摊的间接成本）、其他经营活动成本等费用及各项税费之和作为年总费用；

2）待估林地为租赁经营，以林地租赁过程中发生的年平均成本及各项税费之和作为年总费用；

3）确定年总费用时，各项税费计算标准可依据当地相关规定。

4、测算年纯收益：年纯收益为年总收益与年总费用之差。

5、确定林地还原率：林地还原率宜充分考虑林地市场的客观实际情况，合理选择下列方法确定。

1）租售比法：即选择与待估林地处于同一区域或同一供需圈内，特征相同或相似的3宗以上近期林地交易实例，以林地交易实例的年租金或年纯收益与其交易价格的比率均值作为林地还原率；

2）安全利率加风险调整值法：即林地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的1年期国债年利率或银行1年期定期存款年利率，风险调整值可根据林业的生产经营风险，评估待估林地所处地区的社会经济发展水平和林地市场状况对其影响程度确定；

3）投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断待估林地所对应的范围，确定其还原率。

6、选择适当的收益还原法计算公式，测算待估林地收益价格。

 

应用要点

1、测算假设为无附着物、定着物的待估林地的收益时，宜采用租金收益；

2、采用直接生产经营模式测算林地价格，可以持续经营为前提。确定年平均总收益、总费用时，可根据实际经营方式、市场供需、林业管理政策规定等选择合理的收益类型；

3、采用直接生产经营模式测算林地价格，待估林地的收益来源包括地上林产品收入及林下种植养殖等其他林业经营收入。若林地旅游等其它价值明显的，测算收益时宜予以适当考虑；

4、确定还原率时，宜采用安全利率加风险调整值法测算还原率；确定风险调整值时，宜充分考虑自然灾害、待估林地权利状况、生产方式、经营模式、林木种类用途、市场供需变化等因素影响林地收益的风险。

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