成本逼近法是林地评估中常用的评估方法之一，是指按照模拟投入形成现状待估林地的思路，以开发整治林地过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的应缴纳的税费、利息、利润和林地增值收益，并进行各种修正来估算待估林地价格。

成本逼近法适用于土地经开发或整治后的林地价格评估。

应用公式

P=Ea+Ed+T+R1+R2+R3+Ec

式中：

Ea——林地取得费；

Ed——林地开发整治费；

T——税费；

R1——利息；

R2——利润；

R3——林地增值收益；

Ec——地上附着物、定着物现值；

P——待估林地价格。

 

估价步骤

1、确定林地取得费、开发整治费：林地取得费主要表现为在待估林地所在区域取得待开发整治林地的各项客观费用之和。如通过市场交易取得时，林地取得费为市场交易价格；通过征收取得时，林地取得费为征收补偿费用；通过其他途径取得时，林地取得费为可显化的各项客观费用之和。

林地开发整治费是为使待估林地达到一定的林业生产利用条件所投入的各种费用，如道路设施、林业设施、土地整治等费用。

2、确定各项税费和利息：各项税费主要指取得待开发整治林地和在进行林地开发整治过程中所应支付的相关税费，具体项目和取费标准按国家和当地的有关规定确定。

林地的取得费用和开发整治费用均可根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利率参照估价期日的中国人民银行相应期限年贷款利率确定，土地开发整治期为1年以内的按1年期贷款利率确定。计息期间以林地开发整治周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定。

林地开发整治周期根据林地开发整治的总面积、开发整治程度和开发整治难度等方面确定。

3、确定利润：林地开发整治利润主要是指在合理的利润率下林地开发整治投资应得的回报。

利润率根据林地所处地区的经济环境、开发整治林地的利用类型（行业特点）、开发整治周期及影响利润率的其它相关因素等方面确定。

4、确定林地增值收益：林地增值收益是指待估林地因进行土地开发整治，使林地生产力得到提高而引起的林地增值。林地增值收益率根据开发整治林地所在地区的经济环境、开发整治林地的利用类型（行业特点）、基础条件等方面确定。

5、确定地上附着物、定着物现值：地上林木的现值依据估价时点现状林木（苗）的市场交易价格确定，其他地上附着物、定着物（如林业设施）的现值按重置价确定。

6、利用成本逼近法的公式计算林地价格。

7、年期修正

1）年期修正方法：若求取的是有限年期的林地价格时，则需要判断是否进行年期修正。年期修正计算：

PT=（Po−Ec）×Ky+Ec

式中：PT——年期修正后的林地价格；Po——年期修正前的林地价格；Ec——地上附着物、定着物现值；Ky——使用年期修正系数。年期修正系数计算：

式中：

r——林地还原率；

n——林地使用年期；

Ky——使用年期修正系数。

2）判断是否进行年期修正的标准如下：

1)当林地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定且与地价内涵的年期一致时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

2)当林地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，林地增值收益与成本价格一并进行年期修正；

3)当评估的是承包或转包林地时，对完整年限的林地价格进行剩余使用年期修正。

8、影响因素修正

当存在对林地价格影响较大的社会经济因素、特定因素时，还需要对林地价格进行因素修正。

应用要点

1)确定土地取得费，当市场交易案例较少时，需按照客观合理的要求对收集到的案例价格构成进行分析；

2)确定地上附着物、定着物现值时，现状林木（苗）的市场交易价格是指市场真实价格信息，该价格不宜通过评估方法来确定。

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