园地基准地价评估方法——基准地块评估法
2024-01-29 17:06:58

基准地块评估法是根据园地质量条件划分均质区,并按均质区设置基准地块,测算基准地块价格,依据基准地块价格确定均质区基准地价。

基准地块评估法的具体评估步骤如下:

划分均质地域;

选定基准地块;

评估基准地块价格;

确定基准地块价格及均质区基准地价。

 

01、划分均质地域:基准地价评估的基本单位可根据当地园地利用状况、园地利用类型、园地评价及管理情况综合确定。

如果定级成果能够满足要求,则以级别为基本单位;如果定级成果不能满足要求,可以采用划分均质地域的方法,以均质区为基本单位。质地域划分方法如下:

多因素综合评价法

主导因素划分法

 

02、选定基准地块:在各均质地域内,根据土壤条件、作物产量、坡度、灌溉条件等,选择具有代表性的1个地块作为基准地块。具体选择过程中主要考虑下列条件:

1、土壤条件、作物产量、坡度、地表水等自然条件;

2、园地基础设施、距市场的远近、交通条件等;

3、园地种植条件和管理条件;

4、灾害条件。

 

03、评估基准地块价格:利用市场交易资料,采用市场比较法评估基准地块价格。

若基准地块在近3年内发生过市场交易行为,可通过对其进行交易方式、交易期日等修正,求取其在公开市场条件下的园地价格;利用基准地块的投入产出资料,采用收益还原法求取基准地块的价格。

 

04、确定基准地块价格及均质区基准地价:对各均质区基准地块价格加以比较分析,以基准地块价格确定均质区基准地价。

 

05、市场交易和投入产出样点资料调查:市场交易样点资料调查,在市场资料充足的情况下,采用抽样调查;在市场资料不足的情况下,采用全面调查。园地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。

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