定级指数模型法是在园地定级基础上，根据定级单元分值、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估确定级别基准地价。

定级指数模型法的评估步骤如下：

按园地利用类型进行样点地价调查、计算与整理；

测算有样点地价定级单元的平均地价；

选择确定有样点地价定级单元的分值；

根据不同园地利用类型建立定级单元平均地价与定级单元分值关系模型；

计算各级别基准地价。

01、市场交易和投入产出样点资料调查：市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。园地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。

02、样点地价的分析测算：市场交易样点，区分承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易类型，采用市场比较法、收益还原法评估样点地价。

03、样点地价的修正与处理

（一）样点地价修正要求：样点地价的修正需要把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。样点地价处理需要进行样点数据检验，绘制样点地价分布图并进行数据整理等。

（二）样点地价的年期修正：不同年期的样点地价要修正到基准地价设定年期下的地价： 

式中：

Pm——修正后的园地价格；

Pm1——样点地价；

rd——园地还原率；

m——基准地价设定的年期；

m1——样点地价的实际年期。

（三）样点地价的期日修正：修正过程中可区别不同的园地利用类型，计算园地价格的变化幅度。在已建立地价指数系统的地区，可以用地价指数进行修正。

𝐾𝑖𝑗=𝑃𝑖/𝑃𝑖𝑗

式中：

𝐾𝑖𝑗——第𝑖类用地第𝑗期地价修正到基准地价估价期日的系数；

𝑃𝑖——第𝑖类用地基准地价估价期日园地交易平均价（或地价指数）；

𝑃𝑖𝑗——第𝑖类用地第𝑗期园地交易平均价（或地价指数）。

将不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算：

𝑃𝐼𝑠=𝑝𝑗𝑖×𝐾𝑖𝑗

式中：

𝑃𝐼𝑠——修正为基准地价估价期日的宗地地价；

𝑝𝑗𝑖——第𝑗期、第𝑖类宗地的实际成交地价；

𝐾𝑖𝑗——第𝑖类用地第𝑗期地价修正到基准地价估价期日的系数。

（四）样点地价的其他修正

1、交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到正常交易条件下的地价；

2、交易方式修正：以基准地价内涵为基准，对承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等不同交易方式进行修正；

3、园地开发程度修正：在不同开发程度下的样点地价，应修正到基准地价内涵所设定的开发程度下的地价；

4、地上附着园地作物价格修正：应对地上园地作物价值进行剥离，修正为不含地上附着物条件下的园地价格；

5、园地其他因素修正：把样点地价修正到基准地价对应的因素条件下的价格。

（五）样点数据检验要求

1、同一园地级别或均质区中，同一交易方式计算的样点地价要通过样点同一性检验，同一级别或均质区中样点数量不能满足总体检验的需求时，需对级别进行差别判别归类，按类进行样点总体同一性检验；

2、同一园地级别或均质区中，不同交易方式计算的样点地价，也要通过样点总体同一性检验；

3、用t检验法或均值-方差法对样点进行异常值剔除，当检验后的数据不能满足需要时，可增加抽样数据，按以上方式重新进行数据检验。

（六）样点地价分布图的绘制

调查和计算出的样点地价，要在工作底图上绘制样点地价分布图。要求如下：

1、按不同园地利用类型分别绘制样点资料分布图；

2、园地级别或均质区界线要反映在图上；

3、直接在图上表示样点地价，样点地价资料多时，采用分级图例表示样点地价水平；

4、样点资料要有编码，编码要反映不同园地利用类型、样点类型等。

（七）数据整理：将经过修正及样点数据处理以后的样点，按园地利用类型、园地级别或均质区、交易方式顺序进行整理，并填入相应的表格。

04、测算有样点地价定级单元的平均地价：对于有样点地价的定级单元，采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等计算定级单元的平均地价。

05、选择确定有样点地价定级单元的分值：根据园地定级成果中的定级单元分值图和表格，将有样点地价的定级单元及其分值选择出来，作为建立模型的基本数据。

06、计算各级别基准地价：利用上述建立的定级单元分值与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价。利用定级单元地价，采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数或众数等方法测算并确定园地级别基准地价。

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