园地基准地价评估以县（市、区）级行政区为单位开展，评估对象为估价期日的全国国土调查或年度国土变更调查的现状园地。

技术方法

园地基准地价评估的技术方法如下：

样点地价平均法：在园地定级或均质地域划分的基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定级别或均质区基准地价；

定级指数模型法：在园地定级基础上，根据定级单元分值、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估确定级别基准地价；

基准地块评估法：根据园地质量条件划分均质区，并按均质区设置基准地块，测算基准地块价格，依据基准地块价格确定均质区基准地价。

市场发达、交易样点多的优先选择样点地价平均法；交易样点少、分布不均，定级成果完备的可选择定级指数模型法；交易样点少、没有定级成果的可选择基准地块评估法。

 

评估程序

园地基准地价评估程序如下：

准备工作；

基准地价内涵界定；

资料调查与整理；

基准地价评估基本单位确定；

基准地价评估；

基准地价确定；

基准地价修正体系编制；

成果编制与整理；

成果验收、公布及备案。

 

准备工作

园地基准地价评估的准备工作主要包括如下内容：

编写园地基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等；

确定园地基准地价评估区域范围：包括确定基准地价评估范围，确定园地的级别或均质区；

准备工作底图：工作底图应采用能覆盖园地基准价评估区域范围的相关国土利用现状图、园地级别图、地形图、规划图等；

制定园地基准地价调查表和工作表：根据园地利用类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表。

 

基准地价内涵界定

园地基准地价内涵界定包括以下方面：

园地权利：根据当前园地交易主要情况及管理需求，可以园地承包经营权为主；有条件的地区增加评估园地经营权基准地价；有需要的地区可分别评估国有、集体园地基准地价；

园地权利年期：园地权利年期可设定为 30 年，园地经营权年期不得超过承包经营权年期；

园地利用类型：按果园、茶园、橡胶园和其他园地，分别评估园地基准地价；

园地基础设施条件：按照各级别或均质区园地基础设施的平均状况确定，包括道路、灌排设施等；

估价期日：根据地方各级政府管理需要综合确定，一般为 1 月 1 日。

根据管理和应用需要，在基准地价内涵中宜设定不含地上附着园地作物价值。

 

资料调查与整理

资料调查的内容

园地定级成果资料：包括园地级别图、园地定级技术报告、其他能用于园地估价的成果及资料。

市场交易资料：包括园地承包、转让、出租、抵押、作价出资（入股）等交易方式资料。

社会经济及土地利用资料：包括当地经济发展状况资料，种植园业和社会经济发展统计资料，国土空间规划、年度国土变更调查资料等。

园地作物基本资料：包括区域主栽作物品种、作物挂果期（生长期）、作物生长阶段、密植情况、园地经营管理投入与产出情况、采收情况、市场销售情况等。

园地价格影响因素资料：包括影响园地价格的自然因素、社会经济因素和特定因素等。

其他资料：如园地权利资料、园地历史地价资料、种植园地生产经营的产业政策资料等。

 

基准地价评估基本单位的确定

基准地价评估的基本单位可根据当地园地利用状况、园地利用类型、园地评价及管理情况综合确定。

如果定级成果能够满足要求，则以级别为基本单位；如果定级成果不能满足要求，可以采用划分均质地域的方法，以均质区为基本单位。均质地域划分方法如下：

多因素综合评价法

主导因素划分法

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