现有的土地估价理论中，土地估价基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法；但在实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求，比如商住用地评估中，一些政府储备用地出让底价评估项目要求分别单独评估统一规划的商业和住宅用地的价格，如何在现有方法体系下实现这样的需求，对评估实践活动具有指导意义。

1、采用剩余法分别对虚拟的商业用地和住宅用地进行评估

对于有详细规划指标的商住用地，采用剩余法分别求取商业用地和住宅用地价格的情况非常多见，只要根据待估宗地的用地规划指标分别区分商业用地和住宅用地的各项建筑规划指标，测算各自开发完成后的价值，再分别扣除各自开发过程中发生的成本、费用、税费及开发利润等之后即可计算出虚拟的商业用地和住宅用地的各自价格。

2、选取市场法评估虚拟的商业用地和住宅用地

根据对估价对象所在城市的同一供需圈的土地市场进行细致调查研究，积极寻找可比案例。对于待估宗地所在地区类似商业用地和住宅用地交易均较活跃，较易寻找可比案例的情况下，采用市场法分别求取虚拟后的商业用地和住宅用地的价格较为容易，只需按照常用的估价思路分别计算商业用地和住宅用地价格即能将问题予以解决。

3、商业用地交易不活跃的情况下运用其他合理方法求取商业用地价格

面对无法运用市场法求取虚拟后商业用地的情况下，我们只能展开思路运用其他方法来求取其价格。虽然政府储备用地出让底价评估项目一般为未建的空地评估，但是对于建筑规划条件明确，可以确定开发完成后的商业部分的建筑形式，能够详细确定开发完成后商业部分房地总收益的评估项目，可以采用投资组合技术和剩余技术剥离出商业用地收益，求取商业用地价格。具体过程为，先求取虚拟的商业用地开发完成后的房地总收益，通过房屋现值测算房屋纯收益，然后从房地总收益中扣除房屋收益求取土地纯收益，再通过收益还原法求取商业用地价格。所以此处求取商业用地的价格所运用的是剩余法和收益法的原理。

4、地价结果确定

分别分析上述两种方法求取的结果的合理性，采取适当的平均法对上述商业用地和住宅用地价格的计算结果分别进行综合即可将两宗虚拟土地的价格求取出来。

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